Trend zu Gebäuden der Klasse A und zur Ansiedlung am Stadtrand / In den Regionen engagieren sich vorwiegend russische Investoren / Von Ullrich Umann
Moskau (gtai) - Auf dem Moskauer Büromarkt steigt das Investoreninteresse, vor allem im oberen Preissegment. Die Renditeaussichten wirken wie ein Magnet, denn die russische Hauptstadt befindet sich unter den vier teuersten Städten weltweit. Knapper Baugrund in der Innenstadt lässt Projektentwickler an die Peripherie ausweichen. Billiger werden die Vorhaben dadurch kaum, denn hier muss die umliegende Infrastruktur gleich mit erschlossen werden.
Büroimmobilien aller Art sind in der russischen Hauptstadt rar. Und dennoch ticken die Uhren auf dem Immobilienmarkt nur langsam. Zu groß waren die Verwerfungen, ausgelöst durch die Finanzmarktkrise des Jahres 2008. Investoren tasten sich nun behutsam an das Marktgeschehen heran, eine Belebung auf dem Markt für neuen Büroraum ist 2012 zu erwarten. Zudem kehren ausländische Investoren zurück.
Für einen vorübergehenden Stillstand sorgte die Rücknahme von Baugenehmigungen durch die Moskauer Stadtverwaltung. Nach dem personellen Wechsel an der Spitze der Stadt wurde 2011 eine Überprüfung der vergangenen Vergabepraxis verfügt, insbesondere für Projekte im Stadtzentrum. Inzwischen werden Bauvorhaben im Citybereich nur noch in Ausnahmefällen und unter Berücksichtigung der umliegenden historischen Architektur zugelassen. Bausünden der Vergangenheit sollen damit vermieden werden.
Die ausländische Direktinvestitionen in den Bau und in die Verwaltung von Bürogebäuden brachen während der Finanzkrise ein. In der jüngsten Vergangenheit wartete das Ausland zudem die Ergebnisse der Duma- und Präsidentschaftswahlen ab. Nunmehr scheint der Weg wieder frei, um das Engagement zu reaktivieren.
Die Ungleichgewichte zwischen einem knappen Angebot und der großen Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Büroraum führten und führen zu einen exorbitant hohen Mietzins. Nach Angaben der Immobilienberatung Knight Frank lag Russlands Hauptstadt 2011 mit einem Quadratmeterpreis für Büros der Klasse A von durchschnittlich 926 Euro weltweit auf Platz vier. Nur Hongkong, Tokio und London erwiesen sich als teurer.
Mietverträge werden nicht selten schon unterzeichnet, wenn ein Bürohaus noch gebaut wird oder sich in der Planungsphase befindet. Wie die London Consulting & Management Company prognostiziert, werden die Büromieten in Moskau in den kommenden zwei bis drei Jahren nicht sinken, sondern im Gegenteil, es ist mit weiteren Steigerungsrunden zu rechnen.
Schon aus diesem Grund wachsen die Investitionen in den Büromarkt mittel- bis langfristig an. Doch finden strukturelle Umschichtungen statt, und zwar von Quantität auf Qualität. Ausländischen Finanzinvestoren und global tätigen Gesellschaften aus dem Bereich Facility Management kommt dieser Trend entgegen, interessieren sie sich doch vorwiegend für hochwertige Immobilien.
Wie auch Knight Frank feststellte, kehren ausländische Kapitalgeber seit 2010 auf den Moskauer Immobilienmarkt zurück. Aktuell realisieren sie 33% aller Transaktionen. Dass der Zuwachs nicht noch höher ausfiel, soll insbesondere an der beschränkten Zahl hochwertiger Bauvorhaben gelegen haben.
Vom wieder erwachten Interesse an Immobilientransaktionen zeugt zudem eine Statistik ganz anderer Art: Von allen im Jahr 2011 eingereisten ausländischen Fachkräften beantragten 28% eine Arbeitserlaubnis für die Immobilienbranche. Damit stellten sie die größte, nach Branchen geordnete Einzelgruppe. Weitere 9,8% der Fachkräfte nahmen eine Tätigkeit im Finanzsektor und 8,6% in der Bauwirtschaft auf.
Neben dem Trend zu qualitativ höherwertigen Bürogebäuden macht sich eine zweite Entwicklung bemerkbar, und zwar zur Dezentralisierung des Baugeschehens, vom Stadtzentrum weg hin zur Peripherie. Speziell in Moskau konzentrieren sich die Vorhaben entlang des Autobahnrings um die Stadt herum.
Moskau: im Bau befindliche Bürofläche gemäß Lage (Stand 2011, in %)
| innerhalb des Gartenrings (Stadtzentrum) | 18 |
| zwischen Gartenring und Autobahnring | 30 |
| außerhalb des Autobahnrings | 52 |
Quelle: Knight Frank, Moskau, 2012
Dabei machen die Projektentwickler aus der Not eine Tugend: Wer in ein nagelneues Büro am Stadtrand zieht, kann morgens auf dem Weg zur Arbeit die halbleeren Trassen stadtauswärts beziehungsweise die Ringautobahn nutzen. In der jeweiligen Gegenrichtung bleiben Fahrzeuge im Stau stecken.
Andererseits reicht der Bau eines Bürogebäudes der Klasse A an der Peripherie, trotz der Knappheitsverhältnisse, allein nicht aus, um genügend einzugswillige und vor allem solvente Mieter zu finden, so die Meinung von Colliers International. Vielmehr ist die Entwicklung des unmittelbaren Umfelds wichtig, wozu die Einrichtung attraktiver Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten, aber auch die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr gehören.
Paketlösungen müssen somit her, um die sich Konsortien aus mehreren Investoren und spezialisierten Anbietern kümmern müssen - ein schwieriger und langfristiger Prozess. Im Moskauer Stadtzentrum wäre ein attraktives Umfeld von vornherein gegeben. Auch sind Kommentare zu hören, dass Bürogebäude der Klasse A in jedem Fall in den Innenstadtbereich gehören, schon aus Prestigegründen.
Von einer kontrovers geführten Diskussion zeugt unter anderem die Meinung der Moskauer Niederlassung von Storm Properties. Demnach existiert an verschiedenster Stelle am Stadtrand bereits eine moderne Infrastruktur. Auch würden die untersten Etagen von modernen Bürokomplexen typischerweise durch Dienstleistungsfirmen, Restaurants und dem Einzelhandel belegt. Moderne Gebäude würden dadurch ganz von selbst zu einem Besuchermagnet.
Die Erschließung des Stadtrandes wird inzwischen schon fast in allen russischen Städten mit einer Einwohnerzahl von 200.000 und mehr diskutiert. Fehlender Baugrund in den oft historischen Stadtzentren und vollgestopfte Straßen sind zu einem landesweiten Problem geworden. In Sankt Petersburg erschließen Developer genau aus diesem Grund das Gebiet Pulkowo, das sich außerhalb des Zentrums, dafür aber in der Nähe zum Flughafen befindet.
Gemäß der Statistik hält sich der Anteil der verschiedenen Büroklassen am Gesamtangebot in allen Millionenstädten Russlands in der Waage. Im Schnitt stehen 400 bis 600 qm Bürofläche pro 1.000 Einwohner zur Verfügung. Die Leerstandquote schwankt landesweit zwischen 12 und 20% - während der Finanzkrise waren es noch 30 bis 35%. Mit sinkender Leerstandquote zogen jedoch die Mieten an.
Geographisch gesehen nimmt das Engagement ausländischer Investoren im Immobilienmarkt mit steigender Entfernung von Moskau und Sankt Petersburg ab. Gleiches lässt sich sogar für rein russische Projektentwickler mit Sitz in Moskau sagen. Somit engagieren sich in den Regionen vorwiegend nur örtliche Investoren. Als Ausnahme gilt die Errichtung von Gebäuden in einem Radius von 100 bis 700 km um die Landeshauptstadt herum, in die komplette Callcenter ziehen. (U.U.)
Zertifizierung GOST R / TR / EVRAZES (EURASEC), Registrierung der Messmitteln, Rostekhnadzor (RTN) Zulassung und Deklarierung für Russland
