Russlands Bauwirtschaft hat sich erholt

Wohnraum bleibt weiterhin knapp / Private Beteiligungen im Wirtschaftsbau deutlich gestiegen / Von Ullrich Umann

Moskau (gtai) - Russlands Bauwirtschaft hat sich von der Finanzmarktkrise des Jahres 2008 erholt. Annähernd die Hälfte aller Investitionen floss im Jahr 2011 in den Bausektor. Nach Angaben von Viktor Basargin, bis vor kurzem Minister für Regionalentwicklung, ist der Umfang der Bautätigkeit in 70 Regionen gestiegen. Im Frühjahr 2012 befanden sich Objekte mit einer Gesamtfläche von 82 Mio. qm in der Bauphase. Obwohl die gebaute Wohnfläche 2011 um mehr als 6% anstieg, bleibt Wohnraum in den nächsten Jahren knapp.

Für die weitere Entwicklung der Branche hängt vieles davon ab, ob sich der Vorjahresschwung nach vollzogener Regierungsneubildung verstetigt. Eine Rolle spielen dabei nicht zuletzt externe Faktoren, etwa die Verschuldungskrise im Euroraum sowie die Konjunkturlage in Nordamerika und Asien. Im Vergleich zu einigen europäischen Staaten hebt sich der russische Immobilien- und Baumarkt jedoch positiv ab, selbst wenn die Wachstumsraten 2012 im Vergleich zum Vorjahr geringer ausfallen sollten.

Laut einer Umfrage des Föderalen Statistikdienstes Rosstat unter den Vorständen großer Baukonzerne und Immobilienentwickler rechnen 21% von ihnen mit einer Verbesserung der Baukonjunktur. Als Risikofaktoren benannten die Vorstände am häufigsten die Steuerbelastung, Zahlungsausfälle seitens der Auftraggeber sowie die Konkurrenz untereinander.

Die Bedeutung der ersten zwei Faktoren nahm im Vergleich zur Vorjahresumfrage ab, der Einfluss des Wettbewerbs dagegen zu. Dies lässt darauf schließen, dass sich die fiskalischen und konjunkturellen Rahmenbedingungen für die Bauwirtschaft leicht stabilisiert haben. Wichtiger für den Geschäftserfolg sind unternehmerische Qualitäten geworden.

Der Wert der erbrachten Bauleistungen stieg im Jahr 2011 um real 5,1% auf 5.062 Mrd. Rubel an (174,55 Mrd. US$, 1 US$ = 29 Rubel). Den wichtigsten Regionalmarkt stellte die Stadt Moskau dar, wo 535,66 Mrd. Rubel beziehungsweise 10,6% aller Bauleistungen erbracht wurden. Es folgten die Region Tjumen (8,6% aller Bauleistungen), die Region Krasnodar (7,5), Sankt Petersburg (6,6) und die Region Moskau (ohne Stadtgebiet) mit 5,6%. Wird Moskau mit seinem administrativ autonomen Umland zusammen betrachtet, konzentrieren sich hier 16,2% aller Bauleistungen.

Die Baubranche ist aktuell eine Stütze für das Wirtschaftswachstum und darüber hinaus ein Jobmotor. Die Zahl der auf dem Bau Beschäftigten stieg im Jahr 2011 nach amtlichen Angaben um 200.000 beziehungsweise um 7% an. Die tatsächliche Ziffer dürfte sogar noch höher ausgefallen sein, da nicht selten Arbeitsimmigranten aus Zentralasien in diesem Erwerbszweig eine informelle Anstellung als Tagelöhner finden. Dabei werden sie weder von der Statistik noch von den Finanzämtern oder der Sozialversicherung erfasst. Es herrscht Arbeitskräftemangel.

Wohnungsbau

Der Wohnungsbau nimmt eine zentrale Position im Baugeschehen ein. Von den 223.800 Gebäuden, die 2011 fertig gestellt wurden, waren 210.900 Wohnhäuser - das entspricht einem Anteil von 94,2%. Gemessen an der Baufläche ergab sich jedoch ein differenziertes Bild. Demnach lag der Anteil des Wohnungsbaus bei 15% (62,3 Mio. qm Wohnfläche versus 407,7 Mio. qm an insgesamt übergebener Fläche). Im Vorjahresvergleich stieg die gebaute Wohnfläche um 6,6%. Gleichzeitig näherte sich der Wert an seinen historischen Höchststand aus dem Jahr 2008 an, als 64,1 Mio. qm übergeben wurden.

Im Moskauer Gebiet (ohne Stadt) wurde 2011 mit 8,2 Mio. qm die weitaus umfangreichste Wohnfläche fertig gestellt. Der Reihe nach folgten das Gebiet Krasnodar mit 3,7 Mio. qm, Sankt Petersburg mit 2,7 Mio. qm und die Region Tjumen mit 2,1 Mio. qm. In Moskau sind 1,8 Mio. qm an Wohnfläche entstanden - es gilt hier abzuwarten, wie sich das im Mai 2011 für das Stadtzentrum verhängte Baumoratorium auf den Immobilienmarkt auswirkt. Einflussreiche institutionelle Bauherren haben die Einschränkungen bereits ausgehöhlt oder in Teilen einfach ignoriert. Wie diese Entwicklung auch ausgeht, beim derzeitigen Bautempo wird Wohnraum auf Jahre knapp bleiben, sowohl in der Hauptstadt als auch in den Regionen.

Hypothekenfinanzierung

Der Umfang der Hypothekenfinanzierung wird 2012/13 wachsen, selbst wenn das Zinsniveau eher steigen als sinken wird. Doch können Finanzinstitute dem Markt mehr Mittel zur Verfügung stellen: Russlands Zentralbank revidierte ihren Erlass vom Oktober 2011 und schreibt den Banken ein geringeres Niveau der Rückstellungen für Hypothekenkredite vor. Dadurch werden Gelder frei. Diese Lockerung erfolgte auf Protest der Bankenwirtschaft hin. Einflussreiche staatliche Finanzinstitute hatten den Protestzug angeführt.

Im Jahr 2011 wurden Hypothekenkredite zur Finanzierung neuer Wohnimmobilien in einer Gesamthöhe von 107 Mrd. Rubel (3,7 Mrd. US$) sowie für den Wohnungserwerb auf dem Sekundärmarkt in Höhe von 606 Mrd. Rubel (20,8 Mrd. US$) vergeben. Unter den aktuell erleichterten Konstellationen erwarten Banken eine Belebung der Finanzierung vor allem auf dem primären Wohnungsmarkt. Die Gesamthöhe aller neuen Hypothekenkredite dürfte 2012 die magische Marke von 1 Billionen Rubel (34 Mrd. US$) erreichen.

Großprojekte

Vorhaben/Region	Investitionen in Mio. US$	Projektstand	Anmerkungen
Bau von Hochgeschwindig-keitsstrecken zwischen Moskau und Sankt Petersburg sowie Nischni Nowgorod, Kasan und Jekaterinburg	circa 83.000	Projektierungs-phase, voraussichtlicher Baubeginn 2018, Ausführungsphase: 7 Jahre	Investor: OAO RZD, Finanzierung teilweise über Infrastruktur-Obligationen
Gas- und Chemiekomplex in Budjonowsk (Gebiet Stawropol)	4.827	Bau seit Oktober 2011, Ausführungsphase: 6 Jahre, Inbetriebnahme der ersten Produktion 2015	Investor: Lukoil
Mineraldünger-fabrik in Mendelejewsk (Republik Tatarstan)	1.650	Baubeginn 2011/12	Investoren: Vneschekonombank (VEB) und Japan Bank for International Cooperation
PETF-Fabrik in Naltschik (Republik Kabardino-Balkarien)	410	Projektierungs-phase	Investoren: Unternehmer Sergej Aschinow, UBS, Investitionsfonds der Russischen Föderation und der Republik Kabardino-Balkarien
Elektro-metallurgisches Werk in Tjumen	667	in der Ausführungsphase, Inbetriebnahme für 2013 geplant	Investor: UGMK-Holding, Kapazität: 0,5 Mio. jato Metall
Eisenbahnstrecke Kysyl-Kuragino (Ostsibirien)	1.620	Projektierungs-phase	Länge: 402 km, Investor: staatlicher Investitionsfonds; Baufirma der ersten Strecke (147 km): OOO Strojinnovazija (Gruppe Summa)
Ausstellungs- und Businesszentrum Smart City in Kazan (Republik Tatarstan)	1.000	Projektierungs-phase	Fläche: 350 ha
Raffinerie Omsk	3.965	Bauphase	493 Mio. US$ an Projektkosten im Jahr 2012, Investor: Gasprom Neft
Modernisierung der Raffinerie Jaroslawl	1.200	Vorplanung, Ausführungsphase 2012 bis 2014	Investor Slavneft
Raffinerie Brjansk	2.000	Vorplanung, Bau soll 2015 abgeschlossen sein	Investor: Slavneftegas
Fünfzehn Infrastrukturprojekte der Moskauer Regierung	24.138	Projekte in den Bereichen Transport, Abfallbeseitigung, Wasserversorgung und Kanalisation sowie Soziales	Public-Private-Partnership angestrebt
Automobilwerk in Sankt Petersburg	1.103	Projektierungs-phase	Investoren: Fiat-Chrysler (80%) und Sberbank (20%), Kapazität: 120.000 Pkw/Jahr
Automobilwerk in Kaluga	320 Mio. Euro	Projektierungs-phase, Inbetriebnahme 2015	Investoren: Joint Venture von PSA Peugeot-Citroen und Mitsubishi-Motors Corp., Kapazität: 125.000 Pkw/Jahr
Joint Venture für Pharmazeutika	760	Standortwahl 2012, Inbetriebnahme für 2013 geplant	Rosnanomedinvest (49%) und Domain RussiaInvestments (51%)
Pharmaprojekt "Stentex" zur Produktion von Kardiologietechnik in Domodedowo (Moskauer Gebiet)	172	Projektierungs-phase, Baubeginn 2012	Investor: Renova-Gruppe
Anlage zur Erdgasverflüssigung in Wladiwostok	7.000	Projektierungs-phase, Inbetriebnahme für 2016 geplant	Kapazität ab 2017: 10 Mio. t LNG, Investoren: Gazprom und japanisches Konsortium
Produktion von Stickstoffdünger im Fernen Osten	1.500	Projektierungs-phase, mögliche Standorte: Gebiete Chabarowsk oder Primorsk	Investoren: Gazprom, Nazionalnaja Chimitscheskaja Grupa
Wasserkraftwerk (100 MW) in Dagestan	370	im Bau	Investor und Betreiber: RusHydro
Wohnungsbau auf der Wasiljewski-Insel (Sankt Petersburg)	3.483	Projektierungsphase	Errichtung von 1 Mio. qm Wohnfläche, u.a. durch Landgewinnung von der Ostsee, Investor: Renova-stroigrup
Wohnungsbau "Kamenka" (Sankt Petersburg)	810	Bauphase, Abschluss 2013	Investor und Baufirma: RosStroj (Gruppe SU-155)

Quelle: Recherchen von Germany Trade & Invest

Wirtschaftsbau

Die privaten Beteiligungen am Wirtschaftsbau und an bestehenden Objekten nahmen 2011 zu. Nach Angaben von Jones Lang LaSalle erreichte das Engagement 8,4 Mrd. US$, was einen Zuwachs um 73% gegenüber 2010 bedeutete. Analysten hatten zwar einen Anstieg vorausgesehen, doch nicht in dieser Höhe: Die Prognosen lagen bei maximal 7 Mrd. US$.

Vor allem das Engagement internationaler Investitionsfonds hat zugelegt. Diese strömten ins Land, da sich die Renditen in Russland im internationalen Kontext positiv abhoben. Im Ergebnis zog die Auslandsquote an allen Transaktionen im Bereich Wirtschaftsobjekte von 14% (2010) auf 41% (2011) an.

Nach Segmenten geordnet konzentrierte sich das Investoreninteresse mit jeweils 40% auf Einkaufszentren und Bürogebäude. Der Investitionsfonds Hines Global REIT erwarb in diesem Zusammenhang den Moskauer Bürokomplex "Gogolewski", die Jensen Group übernahm das Sankt Petersburger Einkaufzentrum "Newski Passasch" (Newski Passage). Als Kontrast dazu fielen Investitionen in bestehende oder neue Lagerflächen und Hotels mit Anteilen von 5,4% beziehungsweise 9,7% weniger umfangreich aus.

Jones Lang LaSalle geht für 2012 von einer wieder rückläufigen Beteiligung institutioneller Investoren aus dem Ausland aus. Ihr Engagement wird bis Jahresende 6,5 Mrd. US$ erreichen, so die Prognose. Insbesondere die Verteuerung der Kreditaufnahme sowohl bei russischen als auch bei ausländischen Banken wirkt sich hemmend aus, neben der in Russland zu erwartenden Konjunkturabkühlung.

Das Investoreninteresse dürfte sich 2012 vorrangig auf Lagereinrichtungen sowie wiederholt auf Bürogebäude konzentrieren. Im letzten Bereich sind laut Jones Lang LaSalle qualitativ hochwertige Objekte in die Projektrealisierungsphase eingetreten. Bei Lagerhallen beflügelt vor allem die eklatante Knappheit die Geschäftserwartungen. Nach geeigneten Anlagemöglichkeiten im Volumen von 300 Mio. Euro, vorrangig in Sankt Petersburg oder Moskau, sucht zum Beispiel die finnische Gruppe Sonora. Die Jensen Group wird 2012 ihren dritten Fonds für russische Immobilien im Volumen von 300 Mio. US$ auflegen.

Finanzierung

Die Finanzierung von Bauvorhaben hat sich im Jahr 2011 verteuert. Damit wurde vor dem Hintergrund der Duma- und Präsidentschaftswahlen das vorübergehende politische Risiko mit vergütet, aber auch Ansteckungsgefahren, die für den russischen Banken- und Immobilienmarkt von der europäischen Verschuldungskrise ausgehen. Zudem sind die Auswirkungen der Finanzmarktkrise noch frisch in Erinnerung: Schließlich wurden die Verwerfungen an der Wall Street von einer geplatzten Immobilienblase verursacht.

Völlig zugedreht wurden die Geldhähne aber nie. Vor allem Finanzinstitute im Staatsbesitz teilen für handverlesene Bauprojekte Kredite aus. Privatbanken zeigen sich dagegen eher reserviert. Privatbankiers bestehen unter anderem auf Renditen von 12 bis 13%, während Bauherren meist nur 9 bis 11,5% darstellen können.

Das Vorgehen der staatlichen Banken ist zu Teilen politisch statt kommerziell motiviert. Sie finanzieren auch Tochterfirmen, die Immobilien planen und verwalten. Insbesondere Russlands Sparkasse, Sberbank, setzte 2011 mit Darlehen zur Baufinanzierung in einer Gesamthöhe von 12 Mrd. US$ Zeichen auf dem Markt. Für 2012 sieht Sberbank eine Aufstockung um weitere 15,5 Mrd. US$ vor. Offensichtlich soll dem abfallenden Trend entgegengesteuert werden.

Immobilien- und Baufinanzierungen (Jahr 2011)

Gläubiger	Schuldner	Projekt	Finanzierungshöhe
Sberbank	Dekmos	Fertigstellung eines Hotelbaus	10 Mrd. Rubel
	Renova Strojgroup	Regionalprojekte	5 Mrd. Rubel
	RGI International Limited	Refinanzierung des Einkaufszentrums Tswetnoj Central Market	150 Mio. US$
	Meshdunarodny Zentr Development	Fertigstellung des Mirax Plaza (multifunktionelles Objekt)	394 Mio. US$
	Stroitelnaja Kompanija Arban	Bau eines Büro- und Hotelzentrums in Krasnojarsk	1,24 Mrd. Rubel
	ALCON	Bau des ALCON Business-Zentrums in Moskau	110 Mio. US$ mit Laufzeit über 7 Jahre
	Tashir	Übernahme und Entwicklung des Einkaufs- und Freizeitzentrums Raikin	220 Mio. US$
	Podolsk MLP	Bauphase II des Podolsk MLP Lagerhauses (Klasse A)	143,8 Mio. US$
Vneschtorgbank (VTB)	Gals-Development	Schuldenumstrukturierung	bestehende Kreditlinie um 23,5 Mrd. Rubel aufgestockt
	Adamant	Bauphase II des Einkaufs- und Freizeitzentrums Continent in Sankt Petersburg	44 Mio. Euro
Gazprombank	City-Palace	Bau des Mehrfunktionsobjektes Evolution Tower	345 Mio. US$
	Mirland Development	Bau des Einkaufszentrums Vernissage in Jaroslawl	29,1 Mio. US$
	Stroitel	Bau von Stroitel-Objekten	4,2 Mrd. Rubel
KIT Finance	DVI Holding	Bau des Einkaufs- und Freizeitzentrums KomsoMall in Wolgograd	1,65 Mrd. Rubel
Rosbank	Immofinanz Group	Shushary Logistikzentrum	k.A.
Russkij Capital	Dmitry Kulkov, Vladimir Razumnow, Wjatsheslaw Shikulow	Bau des Vnukovo Outlet Village	20 Mio. US$
Nordea Bank	AFI Development and Snegiri Development	Refinanzierung einer Kreditlinie über 143 Mio. US$ der MDM Bank zum Bau des Four Winds Business Zentrums	170 Mio. US$
UniCredit Bank	Hines	Dukat Place III Business Zentrum	205 Mio. US$
Aareal Bank	Raven Russia	Refinanzierung eines Logistikzentrums in Noginsk	34 Mio. US$
Raiffeisen Bank	Immofinanz Group	Refinanzierung des Einkaufszentrums Fifth Avenue	55 Mio. US$
	Raven Russia	Bau von Lagerhäusern (Klasse A) in Klimowsk und Lobnya	68 Mio. US
	Gamma Invest Group	Bauphase II des Einkaufs- und Freizeitzentrums Europa in Kaliningrad	59,5 Mio. US$ mit 10 Jahren Laufzeit

Quelle: Knight Frank, Moskau, 2012

Gleich mehrere russische Developer und Baufirmen erwägen alternativ einen Gang an die Börse. Über entsprechende Vorhaben informierten unter anderem die Snegiri Development und die Sankt Petersburger Baugesellschaft LEK. Mit dem frischen Geld sollen Altschulden getilgt und neue Projekte ermöglicht werden.

Handelseinrichtungen

Zwischen dem Anstieg des Privatverbrauchs und dem Bau von Einzelhandelszentren besteht ein Zusammenhang - nicht umsonst legte der Einzelhandel 2011 um 7,2% zu. Die Schwerpunkte der Bautätigkeit verschieben sich dabei aus den weitgehend gesättigten Millionenstädten heraus in mittelgroße urbane Zonen, in denen Nachholbedarf besteht.

Expansionspläne ausgewählter Einzelhandelsketten

Einzelhandelsketten	Vorhaben
Nahrungsmittel
Lenta	baut 12 Hypermärkte
Magnit	erwirbt Tambower Handelskette "Pjatatschok"
O`key	eröffnet 13 Geschäfte
Auchan	eröffnet fünf Hypermärkte
X5 Retail Group	erwirbt Kirower Kette "Ekonomnja semja"
Azbuka wkusa	Expansion über die Grenzen des Moskauer Gebiets hinaus
Billa	erwirbt Einzelhandelskette "Citystore"
Heimwerker und Möbel
Hoff	eröffnet Einzelhandelsobjekt in Sankt Petersburg
IKEA	eröffnet drei Zentren im Moskauer Gebiet
K-rauta	eröffnet zehn Geschäfte bis 2015
Großhandel
Metro Group	eröffnet zwei Metro Cash & Carry Märkte, verkauft die Handelskette Real
Einzelhandel
Adidas	erweitert bis 2015 Netz auf 1000 Geschäfte
Wrangler, Lee	eröffnet 15 Geschäfte in Moskau und Sankt Petersburg
Coffeeshop	erweitert Netz bis 2015 auf 275 Restaurants
Detskij Mir	verdoppelt die Zahl der Geschäfte bis 2015
Subway	eröffnet 12 Restaurants
Elektronik, Haushaltstechnik
M. Video	eröffnet 30 Geschäfte im Jahr 2012 und weitere 20 im Folgejahr

Quelle: Jones Lang LaSalle

Mittelfristig bleibt Moskau der Mittelpunkt. Hier ist für 2012 die Eröffnung gleich mehrerer Handelszentren geplant, darunter die Objekte Kaleidoskop (35.000 qm), Gudzon (70.000), Parus (17.150), MZ Belajewo (12.400), Taschir (40.000), Leninski Prospekt (70.000) und Witte Mall (23.000). Inzwischen wird das Bauland knapp. Nur 3% des Stadtgebietes können überhaupt noch erschlossen werden, mit entsprechenden preistreibenden Effekten.

Von den landesweit im Bau befindlichen Handels- und Freizeitzentren entfallen 13% auf Moskau, 12% auf das Moskauer Umland und 15% auf Sankt Petersburg. Die restlichen 60% werden in den Regionen realisiert. In mittelgroßen Städten entstehen insbesondere Baumärkte. Die Projektplaner lassen sich dabei vom Nachholbedarf bei Renovierungsarbeiten in kleinen und mittleren Städten leiten.

Büroflächen

Büroimmobilien sind rar, vor allem Flächen der Klasse A, für die sich ausländische Developer und Investoren besonders interessieren. Nach den soliden Zuwächsen des Vorjahres ist 2012 mit einer fortgesetzten Belebung auf dem Büromarkt zu rechnen. Vor allem die extrem hohen Mieten in Russlands Hauptstadt ziehen das Investoreninteresse an. Moskau gehört mit Tokio, Hongkong und London zu den vier teuersten Städten der Welt.

Der Trend bei der Standortwahl verschiebt sich in Richtung Stadtrand. Dort sind teilweise aufwändige Zusatzmaßnahmen zur Errichtung von Einrichtungen des Einzelhandels, des Gaststättengewerbes und des öffentlichen Nahverkehrs erforderlich. Ohne attraktives Umfeld droht den neu erbauten Bürokomplexen ein Ausbleiben von solventen Mietern - trotz der Knappheit.

Wie Knight Frank feststellte, realisieren ausländische Kapitalgeber aktuell 33% aller Transaktionen - Tendenz steigend, speziell auf dem Moskauer Immobilienmarkt. Dass der Zuwachs nicht noch höher ausfällt, liegt an der ungenügenden Zahl hochwertiger Bauvorhaben, weiterhin an teuren Finanzierungen, langatmigen Genehmigungsverfahren und knappem Baugrund.

Mit steigender Entfernung von Moskau und Sankt Petersburg nimmt das Engagement ausländischer Investoren spürbar ab. Gleiches lässt sich für russische Projektentwickler mit Stammsitz in Moskau sagen. In den Regionen engagieren sich situationsbedingt örtliche Investoren.

Lagerflächen

In der Vergangenheit wurden nicht genug Lager- und Logistikzentren gebaut, was zu eklatanter Knappheit und hohen Mieten führte. Der Anteil freier Kapazitäten liegt im Großraum Moskau aktuell bei 1,26%. Zudem reagiert der Markt äußerst sensibel auf stockende Verkehrsströme. Sobald eine Ausfallstraße aus Moskau heraus ausgebessert wird und damit Verkehrsbehinderungen entstehen, suchen Mieter von Lagerfläche in diesem Gebiet nach Alternativen, meist erfolglos. Teilweise ziehen Logistik- und Handelsfirmen Lagerräume minderer Qualität im Stadtgebiet vor, um Ausfallzeiten im Straßenverkehr kalkulierbar zu halten.

Den Developern kommt die Knappheit entgegen, gelingt es ihnen dadurch doch, Objekte zu bauen, für die bereits ein Miet- oder Kaufvertrag unterzeichnet wurde. Neben der finanziellen Sicherheit für den Bauherren können im Umkehrschluss die speziellen technischen Anforderungen des Mieters, etwa nach Kühlanlagen oder besonderen Sicherheitsvorkehrungen, berücksichtigt werden. Aktiv sind in dieser Hinsicht unter anderem die Immobilienentwickler PNK Group, MLP, Raven Russia, Radius Group und PLK Sewernoje Domodedowo.

Eine Reihe von Lagerkomplexen wurden 2011 fertiggestellt. Laut Raven Russia gehörten dazu das Terminal Klimows (55.000 qm), das erste Gebäude aus dem Komplex PNK-Wnukowo (50.000) und Kühl- und Alkohollager im Komplex LP Dmitrow. Im Jahr 2012 wird mit der Eröffnung folgender Lagerobjekte gerechnet: PNK-Wnukowo (700.000 qm), MLP-Podolsk II (80.000), LP Dmitrow (56.000), Wnukowo-Logistika (55.000), Juschnye Wrata (51.000) sowie Klimowsk-III (47.000).

Für den überwiegenden Teil dieser Objekte sind die Mietverträge bereits unter Dach und Fach. Freie Kapazitäten kommen somit kaum auf den Markt. Allein die Fertigstellung immer weiterer Einkaufszentren macht dies aber erforderlich. Auch wird der Großteil der landesweiten Handelsströme fortgesetzt über Moskau geleitet. Die Region bleibt somit im Zentrum der Aufmerksamkeit. Inzwischen sind erste Knappheiten selbst in den Regionen zu verzeichnen. Dazu gehören laut Knight Frank die Städte Kazan, Nowosibirsk, Rostow am Don und Jekaterinburg.

Markt für Lagerfläche (Jahr 2011)

	Moskau und Umgebung	Sankt Petersburg	Jekaterinburg	Nowosibirsk	Rostow am Don
Mietzins in US$/qm p.a.	110 bis 170	110 bis 120	85 bis 100	100 bis 105	100 bis 105
vorhandene Gesamtfläche in 1.000 qm	9.400	1.756	480	390	210
2011 übergebene Neufläche	330	43,8	14	15	0
für 2012 geplante Neufläche	800	50	20	46	36

Quellen: Penny Lane Realty, S.A. Ricci, Jones Lang LaSalle, Knight Frank, Moskau, 2012

Hotels

Experten betrachten den russischen Hotelmarkt als perspektivreich. Vor allem in den Regionen reicht das Angebot an Hotels mit international vergleichbarem Standard nicht aus. Dagegen liegt der Auslastungsgrad in Moskau bei 50 bis 60% und in Sankt Petersburg schwankt er saisonal stark. In Städten wie Tjumen, Norilsk und Chabarowsk soll laut Cushman & Wakefield bislang überhaupt noch kein Hotel einer ausländischen Kette anzutreffen sein.

Wie Experten betonen, könnten russische Hotelketten in diese Lücke stoßen und in den Regionen aktiver werden. Russland ist für sich genommen viel zu groß, um von ausländischen Investoren vollständig erschlossen zu werden. Doch fehlen vielerorts Anreize seitens der Kommunen in Form von Investitionszuschüssen oder Steuererleichterungen für Hotelprojekte, insbesondere wenn diese durch russische Developer vorangetrieben werden. Kommunen reagieren auf international bekannte Namen teilweise schneller, versprechen sie sich doch davon Prestige für ihre Stadt.

Inzwischen muss sich Russland anstrengen, um für die Austragung der Fußball-WM 2018 die Minimalanforderungen der FIFA an Übernachtungsmöglichkeiten erfüllen zu können. Dies trifft insbesondere in den Regionen zu. Gemäß Erhebungen der Hotelkette Hilton sollen in diesem Zusammenhang in Kaliningrad 390 Hotelzimmer, in Wolgograd 600, in Kazan 300, in Nischni Nowgorod 900, in Samara 400, in Jaroslawl 650, in Rostow am Don 1.150 und in Jekaterinburg 160 fehlen.

Probleme bereiten potenziellen Investoren die saisonalen Schwankungen bei der Hotelauslastung. Großereignisse wie die Olympischen Spiele in Sotschi oder die Fußball-WM stehen ins Haus, doch wird in den Regionen zu wenig getan, um den Besucherstrom durch Förderung des Tourismus oder durch kulturelle Höhepunkte kontinuierlich am Laufen zu halten. Kazan und Jekaterinburg stellen in diesem Zusammenhang eine positive Ausnahme dar, doch ist hier durch die Belebung der wirtschaftlichen Tätigkeit auch der Zustrom an Geschäftsreisenden auf einem kontinuierlich passablen Niveau.

Geschäftsreisende machen in fast allen regionalen Städten 95% der Hotelbesucher aus. Dieser Besucherstrom dürfte bei der derzeitigen Konjunkturlage pro Jahr um 3% anschwellen. Touristen aus dem eigenen Land bevorzugen dagegen mehrheitlich internationale Ziele; für Reisen ins Ausland sind die Flugtickets preiswerter und es werden billigere Übernachtungen geboten.

Industriebau

Die zahlenmäßig meisten Industriebauten werden mit 26% aller Projekte im Zentralen Föderalen Bezirk errichtet, in dem sich unter anderem Moskau befindet und der im Westen an Belarus und im Süden an die Ukraine grenzt. Es folgen der Föderale Bezirk an der Wolga (22%), der Föderale Bezirk Nord-West (17%) sowie der Föderale Bezirk Sibirien (13%). Gemessen am wertmäßigen Investitionsvolumen führt dagegen der Föderale Bezirk an der Wolga mit 21% das Ranking an. Der Zentrale Föderale Bezirk teilt sich zusammen mit dem Föderalen Bezirk Sibirien den zweiten Platz mit jeweils 18%. Es folgen der Föderale Bezirk Nord-West (15%) und der Föderale Bezirk Ural (12%).

Ein Großteil der Investitionen in die Industrie entfiel 2011 mit 31% aller Projekte auf die Nahrungsmittelverarbeitung. Es folgen die Produktion von Baumaterial und Baustoffen, der Maschinenbau und die Metallverarbeitung, die Holzverarbeitung sowie die petrochemische Industrie.

Gemessen am Wert befindet sich die Petrochemie unter allen Industrieinvestitionen auf dem ersten Rang. Von den rund 14 Mrd. US$, die 2011 zur Modernisierung im verarbeitenden Gewerbe aufgewendet wurden, flossen fast 7 Mrd. US$ in die Petrochemie. Davon entfielen 3,65 Mrd. US$ allein auf eine Anlage des Mineralölkonzerns Lukoil zur Verarbeitung von Erdgas am Standort Budjonnowsk.

In Mendelejewsk (Republik Tatarstan) wurde der erste Spatenstich zum Bau des Werkes "Ammonija" zur Mineraldüngerproduktion gesetzt. Die Kosten werden mit 1,65 Mrd. US$ beziffert. Weitere 0,45 Mrd. US$ fließen in Tatarstan in ein noch zu bauendes Werk zur Herstellung von Polyethylenterephthalat (PET). Als Bauherr wird der örtliche Unternehmer Sergej Aschinow genannt.

Rosneft wird 2013 in der Region Primorje mit dem Bau eines petrochemischen Werkes beginnen. Der Gesamtkomplex, zu dem Raffinerieanlagen und ein Schiffsterminal gehören, weist ein Investitionsvolumen von 4 Mrd. US$ auf. Insgesamt werden in Russland sechs Petrochemie-Cluster entstehen.

Nach der Chemieindustrie folgt bei den Investitionsumfängen die Erzeugung von Metallen auf dem zweiten Platz. So wird in der Region Irkutsk ein Aluminiumwerk gebaut. Der Bauherr, UC Rusal, will in dem Werk pro Jahr 375.000 t Aluminium produzieren. Für einen höheren Ausstoß steht nicht genug Elektroenergie zur Verfügung. Doch soll dieses Manko schrittweise beseitigt und die Aluminiumerzeugung auf 750.000 t ausgebaut werden. Die Kosten für die erste Ausbaustufe belaufen sich auf 1,77 Mrd. US$.

In der Landwirtschaft und nachgelagerten Nahrungsmittelverarbeitung sowie Getränkeherstellung wurden 1,47 Mrd. US$ in 18 Bauvorhaben investiert. Darunter befand sich ein Werk für Soßen und Mayonnaise in Tatarstan im Wert von 0,23 Mio. US$ (Bauherr: Unternehmen "Nefis"). Coca Cola baute für 0,12 Mrd. US$ sein zwölftes russisches Abfüllwerk.

Die Investitionen in Gebäude und Flächen zur Vorbereitung und Einrichtung industrieller Produktionen, etwa in entstehenden Industrie- und Gewerbeparks, sind 2011 mit einem Gesamtvolumen von 450 Mio. US$ wiederum um 25% gegenüber dem Vorjahr eingebrochen, wie Jones Lang LaSalle mitteilte. Dies soll an der zeitlichen Übertragung einiger Vorhaben auf das Jahr 2012 und dem gesunkenen Interesse örtlicher Investoren gelegen haben.

Rechtliche Änderungen

Seitens der russischen Regierung werden 2012 Gesetzesreformen in die Duma eingebracht, um die Planungs- und Genehmigungsverfahren für Bauprojekte zu verkürzen. Wie Wladimir Putin, damals noch Ministerpräsident, inzwischen Präsident der Russischen Föderation, in diesem Zusammenhang mitteilte, "ist die Anzahl der Genehmigungsprozeduren größer und der Zeitraum zu deren Einholung leider immer noch länger als in anderen Ländern. In Russland sind 53 Genehmigungen einzuholen, was im Schnitt 540 Tage dauert. In der Folge steigen die Kosten pro Quadratmeter Baufläche. Dies bremst uns bei der Bereitstellung kostengünstigen Wohnraums für die Bevölkerung."

Im Rahmen der Zollunion zwischen Belarus, Russland und Kasachstan wird eine Einigung erwartet, wonach in allen drei Mitgliedsländern eine einheitliche Produktkennzeichnung gelten soll, die sich an den EU-Direktiven für Produktsicherheit, und damit an der Praxis zum Anbringen von CE-Kennzeichnungen orientiert. Qualitätsproduzenten versprechen sich davon verbesserte Exportmöglichkeiten innerhalb der Zollunion. Eine direkte Bewertung von Baumaterial gemäß CE-Katalog ist aber schon heute in Russland möglich und für Einfuhren von Baumaterialien in die EU sogar Pflicht.

(U.U.)

Zertifizierung GOST R / TR / EVRAZES (EURASEC), Registrierung der Messmitteln,  Rostekhnadzor (RTN) Zulassung und Deklarierung für Russland 

+ RCCED Rostest-Intertest in Deutschland